03 Feb

Günstige Wohnungen für Favoriten

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Finanzierung mittels Bauherrenmodell

Von enormer Wachstumsdynamik gekennzeichnet, entwickelt sich der 10. Wiener Gemeindebezirk Favoriten immer mehr zu einem lebenswerten Zentrum, das alle Grundbedürfnisse wie wohnen, arbeiten und leben in urbaner Form vereint.

Zu einem wichtigen verkehrstechnischen Projekt zählt die Verlängerung der U1, die ab 2017 von Leopoldau bis nach Oberlaa fährt und somit vor allem die Bewohner von Favoriten der Wiener Innenstadt, aber auch den umliegenden Erholungsgebieten, ein Stück näher bringt. Mehr lesen

21 Sep

Neubauherrenmodell

Neubauherrenmodell - nachhaltiges Zusatzeinkommen

 Immobilienbesitz mit System

Ein solid konzipiertes Neubauherrenmodell bietet ein wertgesichertes und nachhaltiges Zusatzeinkommen mit der Sicherheit der persönlichen Grundbucheintragung.

Rahmenbedingungen

Das Neubauherrenmodell ist eine Immobilienveranlagung für Privatinvestoren zur Revitalisierung bzw. Errichtung innerstädtischer Bausubstanz. Soweit die Herstellungskosten dem Denkmalschutz-, dem Wohnhaussanierungs- oder dem Mietrechtsgesetz §§ 3-5 unterliegen, gewährt der Gesetzgeber den Investoren (= Miteigentümergemeinschaft) eine verkürzte Abschreibungsmöglichkeit über 15 Jahre (normalerweise 67 Jahre).

Funktionsweise

Mehrere Personen erwerben individuelle Anteile an einer Liegenschaft mit persönlicher Grundbucheintragung, schließen sich zu einer Miteigentümergemeinschaft zusammen, um das bestehende Altgebäude abzutragen und einen Neubau errichten zu lassen. Nach Fertigstellung erfolgt eine gemeinsame, langfristige und nachhaltige Vermietung (keine Eigennutzung).

Zielsetzung

Zur Erreichung eines langfristigen, wertgesicherten und arbeitsfreien Zusatzeinkommens für den Investor werden erfahrene Professionisten beauftragt. Für den Privatinvestor soll nahezu kein persönlicher Aufwand entstehen. Gleichzeitig muss volle Transparenz und Entscheidungsgewalt für den Zeichner der Beteiligung gewährleistet werden. Professionelles Immobilienmanagement inklusive Vermietung und Verwaltung sorgt für reibungslose Bewirtschaftung der Immobilie.

Welche Eigenschaften zeichnen nun ein solches Neubauherrenmodell aus?

Öffentliche Fördermittel

Die Finanzierung mittels eines hohen geförderten Darlehens des Landes mit langer Laufzeit und geringem Fixzinssatz bringt dem Zeichner der Beteiligung eine nicht unwesentliche Steigerung seines Ertrags. Um in den Genuss dieser Förderung zu gelangen müssen vom Bauherren strenge Auflagen des Landes erfüllt werden. Die Auswahl eines Unternehmens mit entsprechend langjähriger Erfahrung in der Konzeption und Errichtung von Neubauherrenmodellen sollte die Grundlage für eine langfristige Investition in ein Neubauherrenmodell bilden – siehe ifa-Neubauherrenmodelle. Die Einhaltung und Erfüllung der Fördervorschriften bedeuten einen zusätzlichen Sicherheitsfaktor für die Investition.

Sicherung der Erträge

Als Miteigentümer erzielt der Investor eines Neubauherrenmodells seine Erträge aus einem Mietenpool, d.h., die Einnahmen und Ausgaben werden einheitlich erzielt und gemäß dem Zeichnungsanteil auf die Bauherren aufgeteilt. Dementsprechend reduziert ein solcher Mietenpool das Risiko für den Investor wesentlich – zum Unterschied bei einer Vorsorgewohnung trifft den Investor ein allfälliger Leerstand nur anteilsmäßig und nicht zur Gänze.

Die Landesförderung bringt es mit sich, dass die Wohnungen durch die günstige Miete mit einer Obergrenze von rund 8,50 € pro Quadratmeter Nutzfläche am Markt von der mietsuchenden Bevölkerung stark nachgefragt werden. Qualitativ hochstehende Wohnungen – alle mit Parkettböden, voll ausgestatteter Küche und hochwertigen Badezimmern, niedrige Betriebskosten durch energieeffiziente Bausubstanz – zu leistbaren Preisen sorgen für die entsprechend hohe Vermietbarkeit. Ein Wohnungsvermietungsgrad von ca. 99 % über alle ifa-Neubauherrenmodelle stellt einen klaren Beweis für die Attraktivität des geschaffenen Wohnraums dar.

Die Gestaltung des Bauherrenmodells als Sachwertinvestition mit Substanzerhalt ohne Kapitalverzehr, die gleichzeitig als Einnahmenquelle dient, ist eine wesentliche Eigenschaft dieser Anlageform. Zusätzlich bringt die Indexierung der Mieten einen Inflationsschutz mit sich.

Steuervorteile

Die aktuelle Steuerreform hat die wesentlichen Steuerbegünstigungen der Bauherrenmodelle unverändert gelassen. Eine mögliche Deutung dieses Umstandes liegt im politischen Willen zur Errichtung von leistbarem Wohnraum begründet. Die meist leeren Kassen der öffentlichen Hand erfordern vernünftige Modelle zur Schaffung von günstigen Wohnungen unter Beteiligung von Privaten. Und ein Neubauherrenmodell erfüllt genau diesen Zweck.

Der besondere Vorteil des Neubauherrenmodells liegt in der begünstigten Abschreibung der Baukosten auf 15 Jahre (6,7 % p.a.) – im Vergleich dazu beträgt der jährliche Abschreibungsprozentsatz einer Vorsorgewohnung nur 1,5 %.

Es besteht eine sofortige Abschreibungsmöglichkeit von Werbungskosten und es wird der Vorsteuerabzug gewährt.

Die Einkünfte werden der „großen Vermietung“ zugerechnet, d.h., es handelt sich um eine entgeltliche Überlassung von gesamten Gebäuden, was zur Folge hat, dass der Zeitraum bis zum Erreichen des Totalgewinns mit 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung (höchstens 28 Jahre ab Anfallen der ersten Aufwendungen) festgelegt wird. Man beachte den kürzeren Zeitraum mit 20 Jahren (höchstens 23 Jahre ab Anfallen der ersten Aufwendungen) bei Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen (Vorsorgewohnungen) oder Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten im Zuge der „kleinen Vermietung“. Dieser längere Zeitraum für die Erreichung des Totalgewinns spricht in Zusammenhang mit dem Mietenpool für eine wesentliche Reduktion des steuerlichen Risikos im Vergleich zu einer Investition in eine Vorsorgewohnung.

Keine Chancen ohne wirtschaftliches Risiko

Ein Neubauherrenmodell ist ein Anlageprodukt, das neben Chancen auch wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Risiken beinhalten kann.

  • Änderung der Markt- und Gesetzeslage (z.B. Wohnungsnachfrage, steuerliche Änderungen)
  • Risiken aus dem Werkvertrag (z.B. Bodenrisiko, behördliche Auflagen, Baukostenindexerhöhungen über 2,5 %)
  • Finanzierungsrisiken (z.B. Zinserhöhung, Mieterausfall)
  • Förderungsrisiken (z.B. Vorgaben bei Planung, Zeithorizont der Zusicherung, Höhe und Art der Förderung)
  • Bei Entfall der Förderung entfällt auch die begünstigte 1/15-AfA
  • Immobilienspezifische Risiken (z.B. Leerstand, Vermietungsrisiko, Instandhaltungs- und Instandsetzungsrisiko)
  • Zeitliche Risiken (Behördenverfahren, Bauzeitzinsen, usw.)

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12 Jun

Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell?

Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell?

Abgrenzung

Vorsorgewohnung: (Kreditfinanzierte) Anschaffung einer fertigen Wohneinheit, in der Regel mittels Wohnungseigentum, ohne Bauherrenrisiko, mit Vermietungsrisiko. Eigennutzung nach frühestens 20 Jahren möglich. Veranlagung durch Wohnsitzfinanzamt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung („kleine Vermietung“).

Bauherrenmodell: Gemeinsame (kreditfinanzierte) Anschaffung, Sanierung und Vermietung einer Immobilie durch Investoren mit Bauherren- und Vermietungsrisiko durch Bildung einer Miteigentümergemeinschaft oder Personengesellschaft. Keine Eigennutzung. Gesonderte Einkünftefeststellung.  Veranlagung durch Betriebsfinanzamt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung („große Vermietung“).

Welche Eigenschaften sprechen für ein Bauherrenmodell im Vergleich zur Vorsorgewohnung?
  • Risikostreuung durch einen Mietenpool – Reduktion des Risikos von Leerständen (Mietausfälle, BK-Ausfälle), uneinbringliche Kosten durch Beschädigungen von Mietern.
  • In aller Regel beträgt die Mindestzeichnungssumme für einen ideellen Miteigentumgsanteil weniger als der Kaufpreis zum Erwerb einer einzelnen Wohnung – dies ermöglicht dem Investor eine einfachere Risikostreuung hinsichtlich mehrerer Immobilienprojekte.
  • Immobilienerwerb durch ein Bauherrenmodell ist auch in interessanten Top-Lagen mit deutlich geringerem (Eigen-)Kapitaleinsatz möglich, die Kapitalmittel für die Anschaffung einer Wohnung in Top-Lagen betragen wesentlich mehr.
  • Die Aufteilung von allgemeinen Kosten auf die Miteigentümergemeinschaft, wie z.B. Verwaltung, Steuerberatung, Jahresabrechnungen, allfällige Reparaturen einer einzelnen Wohnung, etc.  bringt geringere Nebenkosten mit sich.
  • Steuervorteile – z.B. durch begünstigte 1/15-Abschreibungen, hohe Sofortabschreibungen, sofortigen Vorsteuerabzug, längerer Betrachtungszeitraum für Totalgewinn – können lukriert werden und wirken sich positiv auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung aus.
  • Die Bundesländer gewähren günstige Förderdarlehen, Objektförderungen für Vorsorgewohnungen erfolgen nicht.
  • Die Teilung eines ideellen Miteigentumsanteils gestaltet sich wesentlich einfacher als die Aufteilung von Wohnungseigentum auf mehrere Eigentümer.
  • Kein persönliches Engagement erforderlich, die Projektgestaltung erfolgt durch Dienstleistungspakete von professionellen Projektabwicklern und bietet höchste Bequemlichkeit.

Aktuelle Projekte: ifa-Bauherrenmodelle.

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Welche Eigenschaften sprechen für eine Vorsorgewohnung im Vergleich zum Bauherrenmodell?
  • Freie Mietzinsvereinbarung ist möglich, beim Bauherrenmodell ergibt sich eine Begrenzung des Mietzinses durch die Förderungsbestimmungen (allerdings Indexierung des Mietzinses möglich).
  • Der Verkauf von Wohnungseigentum erfolgt üblicherweise einfacher als der Verkauf von Miteigentumsanteilen.

Aktuelle Projekte: ifa-Vorsorgewohnungen.

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18 Mai

Aktuelle Projekte – Immobilien-Investments

Aktuelle Projekte - Immobilien-Investments

Aktuelle Projekte – Immobilien-Investments

ifa-Neubauherrenmodell

Solide Kapitalanlage und sicherer Vermögensaufbau – beim Neubauherrenmodell werden unter gewissen Voraussetzungen Abbruch/Neubau-Objekte nach dem Wohnhaussanierungsgesetz gefördert. Neben optimaler Grundrissplanung und energieeffizienter Bauweise profitiert der Investor von Landesförderungen sowie beschleunigten Abschreibungsmöglichkeiten.

  • Sicherheit – durch persönliche Grundbucheintragung
  • Inflationsschutz – volle Indexierung der Mieteinnahmen
  • Förderung – Landesdarlehen mit 1 % Fixzinssatz auf 20 Jahre
  • Beschleunigte Abschreibung – 1/15-AfA für Bau- und Baunebenkosten bei gefördertem Neubau
  • Berechtigung zum Vorsteuerabzug – Unternehmereigenschaft
  • Vermietungsgemeinschaft – Mietenpool / günstige Mieten
  • Neue Bausubstanz – optimale Grundrisse möglich
  • Niedrige Betriebskosten – energieeffiziente Bauweise
  • Nachhaltiges Zusatzeinkommen – als Pension oder sofort ab Baufertigstellung
  • Professionelles Immobilienmanagement – Verwaltung und Bewirtschaftung durch Fachleute
Karmarschgasse 48 / Buchengasse 140, 1100 Wien

Favoriten zeigt sich als moderner Stadtteil, der seinen Bewohnern viel Lebensqualität bietet – hier kann man wohnen, arbeiten und seine Freizeit genießen.

In guter Lage entsteht nach der Fertigstellung Ende März 2018 ein modernes, erstklassig ausgestattetes Wohn- und Geschäftsobjekt mit einer Gesamtnutzfläche von 1.515 m². Der Neubau bietet 21 Wohnungen, ein Geschäftslokal und eine Tiefgarage mit 12 Stellplätzen. Die bezugsfertigen Wohneinheiten von 40 m² bis 93 m² eignen sich optimal für Singles und Kleinfamilien. Dies entspricht der wachsenden Tendenz zu Ein- und Zweipersonenhaushalte. Laut einer Prognose wird es bis 2020 mehr als 50 % Einpersonenhaushalte geben.

Durch den Neubau entsteht ein attraktiver Wohnraum mit durchdachten Strukturen, energiesparender Bauweise und bester Ausstattung in einem zentralen Lebensraum für Menschen, die sich nach modernem Wohnkomfort sehnen.

Prognoserechnung Finanzierung 4 % – Beteiligung

Prognoserechnung Barzeichnung 2 % – Beteiligung

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ifa-Beteiligungsmodell

Beteiligung mit Sicherheit – der Investor beteiligt sich als Kommanditist an einer Kommanditgesellschaft und profitiert dadurch neben attraktiven Renditen auch von Landesförderungen und beschleunigten Abschreibungsmöglichkeiten.

  • Eigenmittel – nur geringer Eigenkapitaleinsatz erforderlich
  • Berechtigung zum Vorsteuerabzug durch Unternehmereigenschaft
  • Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen
  • Vermietungsgemeinschaft – Risikominimierung durch gemeinsame Vermietung (Mietenpool)
  • Nachhaltiges Zusatzeinkommen
  • Beschleunigte Abschreibung – 1/15- AfA für Bau- und Baunebenkosten
  • Förderung durch das Land
  • Individuelle Finanzierungsgestaltung – Entscheidung über Finanzierungsbedingungen trifft der Investor
  • Professionelles Immobilienmanagement – Verwaltung und Bewirtschaftung durch Fachleute
Fleischmarkt I Immobilienentwicklungs GmbH & Co KG, 1010 Wien

Das geschichtsträchtige, berühmte Haus am Fleischmarkt 19 wird ab November 2015 mit Hauptaugenmerk auf die zeitgemäße Interpretation der historischen Substanz saniert.

Mit dem Top-Mieter der „philippinischen Botschaft“ besteht ein langjähriger, unbefristeter Mietvertrag. Ab Juni 2017 zieht auch das Ruby Hotel mit rund 105 Zimmern auf 3.075 m² und einem 20-jährigen Kündigungsverzicht in das Objekt ein.

Prognoserechnung Finanzierung 0,5 % – Beteiligung

Prognoserechnung Barzeichnung 0,35 % – Beteiligung

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