21 Sep

Neubauherrenmodell

Neubauherrenmodell - nachhaltiges Zusatzeinkommen

 Immobilienbesitz mit System

Ein solid konzipiertes Neubauherrenmodell bietet ein wertgesichertes und nachhaltiges Zusatzeinkommen mit der Sicherheit der persönlichen Grundbucheintragung.

Rahmenbedingungen

Das Neubauherrenmodell ist eine Immobilienveranlagung für Privatinvestoren zur Revitalisierung bzw. Errichtung innerstädtischer Bausubstanz. Soweit die Herstellungskosten dem Denkmalschutz-, dem Wohnhaussanierungs- oder dem Mietrechtsgesetz §§ 3-5 unterliegen, gewährt der Gesetzgeber den Investoren (= Miteigentümergemeinschaft) eine verkürzte Abschreibungsmöglichkeit über 15 Jahre (normalerweise 67 Jahre).

Funktionsweise

Mehrere Personen erwerben individuelle Anteile an einer Liegenschaft mit persönlicher Grundbucheintragung, schließen sich zu einer Miteigentümergemeinschaft zusammen, um das bestehende Altgebäude abzutragen und einen Neubau errichten zu lassen. Nach Fertigstellung erfolgt eine gemeinsame, langfristige und nachhaltige Vermietung (keine Eigennutzung).

Zielsetzung

Zur Erreichung eines langfristigen, wertgesicherten und arbeitsfreien Zusatzeinkommens für den Investor werden erfahrene Professionisten beauftragt. Für den Privatinvestor soll nahezu kein persönlicher Aufwand entstehen. Gleichzeitig muss volle Transparenz und Entscheidungsgewalt für den Zeichner der Beteiligung gewährleistet werden. Professionelles Immobilienmanagement inklusive Vermietung und Verwaltung sorgt für reibungslose Bewirtschaftung der Immobilie.

Welche Eigenschaften zeichnen nun ein solches Neubauherrenmodell aus?

Öffentliche Fördermittel

Die Finanzierung mittels eines hohen geförderten Darlehens des Landes mit langer Laufzeit und geringem Fixzinssatz bringt dem Zeichner der Beteiligung eine nicht unwesentliche Steigerung seines Ertrags. Um in den Genuss dieser Förderung zu gelangen müssen vom Bauherren strenge Auflagen des Landes erfüllt werden. Die Auswahl eines Unternehmens mit entsprechend langjähriger Erfahrung in der Konzeption und Errichtung von Neubauherrenmodellen sollte die Grundlage für eine langfristige Investition in ein Neubauherrenmodell bilden – siehe ifa-Neubauherrenmodelle. Die Einhaltung und Erfüllung der Fördervorschriften bedeuten einen zusätzlichen Sicherheitsfaktor für die Investition.

Sicherung der Erträge

Als Miteigentümer erzielt der Investor eines Neubauherrenmodells seine Erträge aus einem Mietenpool, d.h., die Einnahmen und Ausgaben werden einheitlich erzielt und gemäß dem Zeichnungsanteil auf die Bauherren aufgeteilt. Dementsprechend reduziert ein solcher Mietenpool das Risiko für den Investor wesentlich – zum Unterschied bei einer Vorsorgewohnung trifft den Investor ein allfälliger Leerstand nur anteilsmäßig und nicht zur Gänze.

Die Landesförderung bringt es mit sich, dass die Wohnungen durch die günstige Miete mit einer Obergrenze von rund 8,50 € pro Quadratmeter Nutzfläche am Markt von der mietsuchenden Bevölkerung stark nachgefragt werden. Qualitativ hochstehende Wohnungen – alle mit Parkettböden, voll ausgestatteter Küche und hochwertigen Badezimmern, niedrige Betriebskosten durch energieeffiziente Bausubstanz – zu leistbaren Preisen sorgen für die entsprechend hohe Vermietbarkeit. Ein Wohnungsvermietungsgrad von ca. 99 % über alle ifa-Neubauherrenmodelle stellt einen klaren Beweis für die Attraktivität des geschaffenen Wohnraums dar.

Die Gestaltung des Bauherrenmodells als Sachwertinvestition mit Substanzerhalt ohne Kapitalverzehr, die gleichzeitig als Einnahmenquelle dient, ist eine wesentliche Eigenschaft dieser Anlageform. Zusätzlich bringt die Indexierung der Mieten einen Inflationsschutz mit sich.

Steuervorteile

Die aktuelle Steuerreform hat die wesentlichen Steuerbegünstigungen der Bauherrenmodelle unverändert gelassen. Eine mögliche Deutung dieses Umstandes liegt im politischen Willen zur Errichtung von leistbarem Wohnraum begründet. Die meist leeren Kassen der öffentlichen Hand erfordern vernünftige Modelle zur Schaffung von günstigen Wohnungen unter Beteiligung von Privaten. Und ein Neubauherrenmodell erfüllt genau diesen Zweck.

Der besondere Vorteil des Neubauherrenmodells liegt in der begünstigten Abschreibung der Baukosten auf 15 Jahre (6,7 % p.a.) – im Vergleich dazu beträgt der jährliche Abschreibungsprozentsatz einer Vorsorgewohnung nur 1,5 %.

Es besteht eine sofortige Abschreibungsmöglichkeit von Werbungskosten und es wird der Vorsteuerabzug gewährt.

Die Einkünfte werden der „großen Vermietung“ zugerechnet, d.h., es handelt sich um eine entgeltliche Überlassung von gesamten Gebäuden, was zur Folge hat, dass der Zeitraum bis zum Erreichen des Totalgewinns mit 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung (höchstens 28 Jahre ab Anfallen der ersten Aufwendungen) festgelegt wird. Man beachte den kürzeren Zeitraum mit 20 Jahren (höchstens 23 Jahre ab Anfallen der ersten Aufwendungen) bei Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen (Vorsorgewohnungen) oder Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten im Zuge der „kleinen Vermietung“. Dieser längere Zeitraum für die Erreichung des Totalgewinns spricht in Zusammenhang mit dem Mietenpool für eine wesentliche Reduktion des steuerlichen Risikos im Vergleich zu einer Investition in eine Vorsorgewohnung.

Keine Chancen ohne wirtschaftliches Risiko

Ein Neubauherrenmodell ist ein Anlageprodukt, das neben Chancen auch wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Risiken beinhalten kann.

  • Änderung der Markt- und Gesetzeslage (z.B. Wohnungsnachfrage, steuerliche Änderungen)
  • Risiken aus dem Werkvertrag (z.B. Bodenrisiko, behördliche Auflagen, Baukostenindexerhöhungen über 2,5 %)
  • Finanzierungsrisiken (z.B. Zinserhöhung, Mieterausfall)
  • Förderungsrisiken (z.B. Vorgaben bei Planung, Zeithorizont der Zusicherung, Höhe und Art der Förderung)
  • Bei Entfall der Förderung entfällt auch die begünstigte 1/15-AfA
  • Immobilienspezifische Risiken (z.B. Leerstand, Vermietungsrisiko, Instandhaltungs- und Instandsetzungsrisiko)
  • Zeitliche Risiken (Behördenverfahren, Bauzeitzinsen, usw.)

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