12 Jun

Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell?

Vorsorgewohnung oder Bauherrenmodell?

Abgrenzung

Vorsorgewohnung: (Kreditfinanzierte) Anschaffung einer fertigen Wohneinheit, in der Regel mittels Wohnungseigentum, ohne Bauherrenrisiko, mit Vermietungsrisiko. Eigennutzung nach frühestens 20 Jahren möglich. Veranlagung durch Wohnsitzfinanzamt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung („kleine Vermietung“).

Bauherrenmodell: Gemeinsame (kreditfinanzierte) Anschaffung, Sanierung und Vermietung einer Immobilie durch Investoren mit Bauherren- und Vermietungsrisiko durch Bildung einer Miteigentümergemeinschaft oder Personengesellschaft. Keine Eigennutzung. Gesonderte Einkünftefeststellung.  Veranlagung durch Betriebsfinanzamt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung („große Vermietung“).

Welche Eigenschaften sprechen für ein Bauherrenmodell im Vergleich zur Vorsorgewohnung?
  • Risikostreuung durch einen Mietenpool – Reduktion des Risikos von Leerständen (Mietausfälle, BK-Ausfälle), uneinbringliche Kosten durch Beschädigungen von Mietern.
  • In aller Regel beträgt die Mindestzeichnungssumme für einen ideellen Miteigentumgsanteil weniger als der Kaufpreis zum Erwerb einer einzelnen Wohnung – dies ermöglicht dem Investor eine einfachere Risikostreuung hinsichtlich mehrerer Immobilienprojekte.
  • Immobilienerwerb durch ein Bauherrenmodell ist auch in interessanten Top-Lagen mit deutlich geringerem (Eigen-)Kapitaleinsatz möglich, die Kapitalmittel für die Anschaffung einer Wohnung in Top-Lagen betragen wesentlich mehr.
  • Die Aufteilung von allgemeinen Kosten auf die Miteigentümergemeinschaft, wie z.B. Verwaltung, Steuerberatung, Jahresabrechnungen, allfällige Reparaturen einer einzelnen Wohnung, etc.  bringt geringere Nebenkosten mit sich.
  • Steuervorteile – z.B. durch begünstigte 1/15-Abschreibungen, hohe Sofortabschreibungen, sofortigen Vorsteuerabzug, längerer Betrachtungszeitraum für Totalgewinn – können lukriert werden und wirken sich positiv auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung aus.
  • Die Bundesländer gewähren günstige Förderdarlehen, Objektförderungen für Vorsorgewohnungen erfolgen nicht.
  • Die Teilung eines ideellen Miteigentumsanteils gestaltet sich wesentlich einfacher als die Aufteilung von Wohnungseigentum auf mehrere Eigentümer.
  • Kein persönliches Engagement erforderlich, die Projektgestaltung erfolgt durch Dienstleistungspakete von professionellen Projektabwicklern und bietet höchste Bequemlichkeit.

Aktuelle Projekte: ifa-Bauherrenmodelle.

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Welche Eigenschaften sprechen für eine Vorsorgewohnung im Vergleich zum Bauherrenmodell?
  • Freie Mietzinsvereinbarung ist möglich, beim Bauherrenmodell ergibt sich eine Begrenzung des Mietzinses durch die Förderungsbestimmungen (allerdings Indexierung des Mietzinses möglich).
  • Der Verkauf von Wohnungseigentum erfolgt üblicherweise einfacher als der Verkauf von Miteigentumsanteilen.

Aktuelle Projekte: ifa-Vorsorgewohnungen.

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18 Jan

CHF-Franken-Kredit – was tun?

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CHF-Franken-Kredit – was tun?

  • Welche Auswirkungen hat die plötzliche Änderung des Wechselkurses auf die Finanzierung?
  • Wie sieht das aktuelle Finanzierungsergebnis (Zinsersparnis – Wechselkursveränderung) aus?
  • Wie steht es um den Tilgungsträger?
  • Wie sieht eine mögliche Euro-Kredit Alternative aus?

Wie sieht die weitere Vorgehensweise sinnvollerweise aus? Zunächst Erstellen eines Kassasturzes, dann eine solide Analyse erstellen mit einem aussagekräftigem Bericht und anschließend Ableiten von sinnvollen Maßnahmen, die nicht von Panik geprägt sind.

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22 Dez

Fehler Immobilienfinanzierung

2014-08-08 18.15.31

Fehler Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung einer Immobilie kommt üblicherweise im Leben eines Menschen nicht so häufig vor. Verhandlungen mit Banken erfordern ein spezielles Know-how. Deswegen ist die Beiziehung eines Experten zur (Immobilien-)finanzierung bzw. beim Verhandeln für einen Kredit vor Vertragsabschluss ratsam um die nachfolgenden Fehler zu vermeiden. Mehr lesen